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J-REITの基本を解説!おさえるべきは3つのポイント

不動産投資ときくと、中古の戸建てやアパートなど、現物の不動産物件を買い、それを賃貸物件として貸すことで、毎月の収入をもらうことをイメージすると思います。

しかし、不動産投資には別の方法もあります。

それは、『投資信託やETFを買って、そこからの分配金をもらう』というやり方です。

代表的なものとして、【東証REIT指数に連動した投資成果をめざす商品】を購入する、というやり方です。

今回の記事では、

・そもそもREITって何?
・J-REITってなんですか?
・安全な商品なの?
・デメリットは?

そういった基本を記事にまとめてみました。

よって、ここからの内容は、

読んで欲しい人
  • REITのことをなんとな~く理解している人
  • 現物の不動産投資をあきらめている人
  • REITの購入を検討している人
  • 高配当(インカムゲイン)投資家

このような方々に、読んでもらえると嬉しいです。

J-REITの基本を【Q&A形式でわかりやすく】解説していく

目次

REITとは、 不動産投資信託

REITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、直訳すると不動産投資信託となり、J-REITは日本の不動産投資信託ということになります。

REITとは

REITは多くの投資家から集めたお金で、
オフィスやマンション、商業施設、ホテルなどを購入し、
賃料収入や売買で得た利益を投資家に分配する金融商品。

ちなみに東証REIT指数というのは、東京証券取引所に上場しているREITの全銘柄を対象とした時価総額加重平均型の指数です。

aragaki
aragaki

つまり、東証REIT指数とは

TOPIXやS&P500の日本不動産バージョンと思ってもらえれば結構です

東証RIET指数は2003年3月末の時価総額を1000として指数化したもので、東証が算出しています。

指数の推移はこんなかんじです。(2022年1月時点)

リーマンショック前につけたピーク(約2,600)まで、まだ回復していないことがわかります。

REITと現物不動産の比較

REITと現物不動産を比較したときの特徴をまとめました。

REITの特徴
  • 少額から投資が可能
  • 運用・管理をプロが行う
  • 上場廃止の可能性がある
  • 分配金の減配リスクがある
  • 流動性が高い
現物不動産の特徴
  • 高額の資金が必要(ローンが可能な場合もある)
  • 個人で投資する物件の検索を行わなければならない
  • 物件の管理をしなければならない(委託可能)
  • 空室の増加や家賃の減少リスクがある
  • 流動性が低い

このように特徴を比較したとき、私のようなサラリーマンには、

  1. 少額からはじめれて
  2. 運用や管理をプロに任すことができ
  3. 買いたいときに買いやすく
  4. 売りたいときにも売りやすい

これらの理由から、現物の不動産投資よりもREITのほうが、取り組みやすいと思ってます。

サラリーマンにとって、
少額から始められるのが、何よりのメリット!

REITについて、Q&A方式で解説

J-REITは少額から始められる

迷える子羊
迷える子羊

J-REITは少額で不動産投資ができるって聞いたんだけど本当ですか?

aragaki
aragaki

J-REITって、多くの投資家からお金を集めて不動産を買って、その賃料収入等を投資家に分配する金融商品なので、実際に物件を買うよりも少額で不動産投資ができるよ。

迷える子羊
迷える子羊

じゃー、具体的にいくらで買えるの?

aragaki
aragaki

ETFなら約2万円前後から買えるよ!

ぶっちゃけ、投資信託でREITに投資するのなら100円からでも可能!

いちぶの東証REIT指数に連動した商品の価格を表示しておきます。(2022年1月時点)

  • 1343.NEXT FUNDS 東証REIT指数連動型上場投信
    ¥2,039 ✖10口
  • 1488.ダイワ上場投信-東証REIT指数-
    ¥1,955 ✖10口
  • 2556.One ETF-東証REIT指数-
    ¥1,930 ✖10口
迷える子羊
迷える子羊

J-REITの利益は投資家にどのくらい分配されるの?

aragaki
aragaki

J-REITを運用している法人は利益の90%超を投資家に分配すれば法人税がかからない仕組みなんだって!
だから投資家への分配金が高いんだ。

利回りでいうと平均2~4%程度の分配金が手に入るよ。

出典:東証

過去の20年間を振り返ると、分配利回りの推移は、1~7%の幅がある。

過去の10年間を振り返ると、3~4%程度に落ち着いています。

REITの運営に関するQ&A

迷える子羊
迷える子羊

J-REITの分配金は主に不動産の家賃収入ですか?

aragaki
aragaki

J-REITは不動産の賃貸事業に特化しているから 

収益のほとんどは家賃収入だよ。

だけど、売却益も収益のうちみたい。

迷える子羊
迷える子羊

J-REITが投資する不動産はオフィスビルですか?

aragaki
aragaki

オフィスビルや住宅以外にも商業施設やホテル、物流施設なども管理・運用しているよ。個人では運用できないようなものまで運用できちゃうね!

迷える子羊
迷える子羊

J-REITはどの銘柄も 決算期は同じですか?

aragaki
aragaki

選ぶREITによって決算期は違うよ

もし毎月分配金が欲しいと考えているのなら、つぎのETF(ファンド)がおすすめ!

これら3つのETFを購入すると、毎月分配金を手に取ることができます。

REITにデメリットはありますか?

迷える子羊
迷える子羊

J-REITは元本や分配金は保証されているの?

aragaki
aragaki

投資である以上、元本の保証は残念ながらありません。

上場が廃止になるリスクまであるよ!

また分配金も保証されているものじゃないから、

ファンドに収益がなければ、減配や無配当もあります。

過去に上場廃止となった、商品・法人のリストがこちらです。

これらのほとんどが吸収合併なので、上場廃止と言っても紙くずになるわけではないので、過度な心配はいりません。

質問者
質問者

ほかにもデメリットありますか?

aragaki
aragaki

もらえる分配金が一定じゃないから、将来を設計しにくいかもしれません。

企業のように『累進配当』をうたうこともできないですしね。

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J-REITのコスト関係に関するQ&A

迷える子羊
迷える子羊

売買以外のJ-REIT投資にかかる費用はどうなってるの?

aragaki
aragaki

分配金や売却益にかかる税率は特定口座・一般口座の場合約20%。
売買手数料は証券会社によって違うから、確認してください。

迷える子羊
迷える子羊

J-REITはNISA(少額投資非課税制度)で売買できますか?

aragaki
aragaki

NISA口座を使ってJ-REITに投資することはできるよ!
だからNISA口座でJ-REITを買えば売却益はもちろん

分配金も非課税になるんだ

ちなみに、つみたてNISAではJ-REITに投資はできませんのでご周知ください。

まとめ

今回はREITやJ-REITの基本について記事にしました。

まとめると以下のようになります。

REITとは
  • 不動産投資信託のこと
  • 少額(20,000円程度)から投資が可能
  • 運用・管理をプロが行う
  • オフィスビルなどの家賃収入などが投資家に分配される
  • ファンドによって決算期がことなる
  • NISAを活用できる
  • 上場廃止の可能性がある
  • 分配金の減配リスクがある
  • 流動性が高いので、売買しやすい

そして、現物の不動産と比べたとき

  1. 少額からはじめれて
  2. 運用や管理をプロに任すことができ
  3. 流動性が高い
    (買いたいときに買い、売りたい時に売れる)

これらの理由から、不動産投資としてREITを活用するメリットは大きいと考えています。

最後に、実際にJ-REITをETFで買いたいと思ったときのおすすめのポートフォリオや、どの程度の割合でREITを構成すればいいのか?は👇の記事に書いてありますので、よかったら読んでみてください。

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SBI証券のサイトで「投信ブロガーが選ぶ!Fund of the Year2019」の特集が載っていたので、そのなかのJ-REIT部門を添付しておきます

参考になれば幸いです

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