不動産投資ときくと、中古の戸建てやアパートなど、現物の不動産物件を買い、それを賃貸物件として貸すことで、毎月の収入をもらうことをイメージすると思います。
しかし、不動産投資には別の方法もあります。
それは、『投資信託やETFを買って、そこからの分配金をもらう』というやり方です。
代表的なものとして、【東証REIT指数に連動した投資成果をめざす商品】を購入する、というやり方です。
今回の記事では、
そういった基本を記事にまとめてみました。
よって、ここからの内容は、
- REITのことをなんとな～く理解している人
- 現物の不動産投資をあきらめている人
- REITの購入を検討している人
- 高配当（インカムゲイン）投資家
このような方々に、読んでもらえると嬉しいです。
J-REITの基本を【Q&A形式でわかりやすく】解説していく
REITとは、 不動産投資信託
REITとは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、直訳すると不動産投資信託となり、J-REITは日本の不動産投資信託ということになります。
REITとは
REITは多くの投資家から集めたお金で、
オフィスやマンション、商業施設、ホテルなどを購入し、
賃料収入や売買で得た利益を投資家に分配する金融商品。
ちなみに東証REIT指数というのは、東京証券取引所に上場しているREITの全銘柄を対象とした時価総額加重平均型の指数です。
つまり、東証REIT指数とは
TOPIXやS&P500の日本不動産バージョンと思ってもらえれば結構です
東証RIET指数は2003年3月末の時価総額を1000として指数化したもので、東証が算出しています。
指数の推移はこんなかんじです。（2022年1月時点）
リーマンショック前につけたピーク（約2,600）まで、まだ回復していないことがわかります。
REITと現物不動産の比較
REITと現物不動産を比較したときの特徴をまとめました。
- 少額から投資が可能
- 運用・管理をプロが行う
- 上場廃止の可能性がある
- 分配金の減配リスクがある
- 流動性が高い
- 高額の資金が必要（ローンが可能な場合もある）
- 個人で投資する物件の検索を行わなければならない
- 物件の管理をしなければならない（委託可能）
- 空室の増加や家賃の減少リスクがある
- 流動性が低い
このように特徴を比較したとき、私のようなサラリーマンには、
- 少額からはじめれて
- 運用や管理をプロに任すことができ
- 買いたいときに買いやすく
- 売りたいときにも売りやすい
これらの理由から、現物の不動産投資よりもREITのほうが、取り組みやすいと思ってます。
REITについて、Q&A方式で解説
J-REITは少額から始められる
J-REITは少額で不動産投資ができるって聞いたんだけど本当ですか？
J-REITって、多くの投資家からお金を集めて不動産を買って、その賃料収入等を投資家に分配する金融商品なので、実際に物件を買うよりも少額で不動産投資ができるよ。
じゃー、具体的にいくらで買えるの？
ETFなら約2万円前後から買えるよ！
ぶっちゃけ、投資信託でREITに投資するのなら100円からでも可能！
いちぶの東証REIT指数に連動した商品の価格を表示しておきます。（2022年1月時点）
- 1343．ＮＥＸＴ ＦＵＮＤＳ 東証REIT指数連動型上場投信
¥2,039 ✖10口 - 1488．ダイワ上場投信－東証ＲＥＩＴ指数－
¥1,955 ✖10口 - 2556．Ｏｎｅ ＥＴＦ－東証ＲＥＩＴ指数－
¥1,930 ✖10口
J-REITの利益は投資家にどのくらい分配されるの？
J-REITを運用している法人は利益の90％超を投資家に分配すれば法人税がかからない仕組みなんだって！
だから投資家への分配金が高いんだ。
利回りでいうと平均2～4％程度の分配金が手に入るよ。
過去の20年間を振り返ると、分配利回りの推移は、1～7％の幅がある。
過去の10年間を振り返ると、3～4％程度に落ち着いています。
REITの運営に関するQ&A
J-REITの分配金は主に不動産の家賃収入ですか？
J-REITは不動産の賃貸事業に特化しているから
収益のほとんどは家賃収入だよ。
だけど、売却益も収益のうちみたい。
J-REITが投資する不動産はオフィスビルですか？
オフィスビルや住宅以外にも商業施設やホテル、物流施設なども管理・運用しているよ。個人では運用できないようなものまで運用できちゃうね！
J-REITはどの銘柄も 決算期は同じですか？
選ぶREITによって決算期は違うよ
もし毎月分配金が欲しいと考えているのなら、つぎのETF（ファンド）がおすすめ！
これら３つのETFを購入すると、毎月分配金を手に取ることができます。
REITにデメリットはありますか？
J-REITは元本や分配金は保証されているの？
投資である以上、元本の保証は残念ながらありません。
上場が廃止になるリスクまであるよ！
また分配金も保証されているものじゃないから、
ファンドに収益がなければ、減配や無配当もあります。
過去に上場廃止となった、商品・法人のリストがこちらです。
これらのほとんどが吸収合併なので、上場廃止と言っても紙くずになるわけではないので、過度な心配はいりません。
ほかにもデメリットありますか？
もらえる分配金が一定じゃないから、将来を設計しにくいかもしれません。
企業のように『累進配当』をうたうこともできないですしね。
J-REITのコスト関係に関するQ&A
売買以外のJ-REIT投資にかかる費用はどうなってるの？
分配金や売却益にかかる税率は特定口座・一般口座の場合約20％。
売買手数料は証券会社によって違うから、確認してください。
J-REITはNISA（少額投資非課税制度）で売買できますか？
NISA口座を使ってJ-REITに投資することはできるよ！
だからNISA口座でJ-REITを買えば売却益はもちろん
分配金も非課税になるんだ
ちなみに、つみたてNISAではJ-REITに投資はできませんのでご周知ください。
まとめ
今回はREITやJ-REITの基本について記事にしました。
まとめると以下のようになります。
- 不動産投資信託のこと
- 少額（20,000円程度）から投資が可能
- 運用・管理をプロが行う
- オフィスビルなどの家賃収入などが投資家に分配される
- ファンドによって決算期がことなる
- NISAを活用できる
- 上場廃止の可能性がある
- 分配金の減配リスクがある
- 流動性が高いので、売買しやすい
そして、現物の不動産と比べたとき
- 少額からはじめれて
- 運用や管理をプロに任すことができ
- 流動性が高い
（買いたいときに買い、売りたい時に売れる）
これらの理由から、不動産投資としてREITを活用するメリットは大きいと考えています。
最後に、実際にJ-REITをETFで買いたいと思ったときのおすすめのポートフォリオや、どの程度の割合でREITを構成すればいいのか？は👇の記事に書いてありますので、よかったら読んでみてください。
ETFではなくて、おすすめできる投資信託はないか調べた結果、
SBI証券のサイトで「投信ブロガーが選ぶ！Fund of the Year2019」の特集が載っていたので、そのなかのJ-REIT部門を添付しておきます
参考になれば幸いです
