落とし穴!間違いやすい『想定利回り』の真実│不動産投資型クラウドファンディング

たかし

このファンドの想定利回り、めっちゃええやん!出資したろ

アラガキ

ちょっと待ったぁ~~~!!!

このファンドに10万円を投資しても、11%に相当する1.1万円がもらえるわけではありません!!

『え!どういうこと?』っと思った方は、ぜひこのまま記事を読み進めてください。

不動産の想定利回りは、株式投資でいう配当利回りとは、少し違うので、解説していきます。

アラガキ

株式から投資をはじめた私は、マジで勘違いしてました!

この記事でわかること
  • 不動産の利回りの計算方法
  • 株式でいう配当利回りとの違い
  • 利回りの高いファンドの特徴
目次

想定利回りの勘違い│不動産投資型クラウドファンディング

想定利回り11%と聞いたら、

10万円出資したら、1.1万円の配当がもらえる

っと、計算しがちですが、これは間違っています

このファンドに1口(1口=10万円)投資をした場合は、4,098が配当として支払われる予定と明記されています。

1口の投資額は、運用会社によって違います。
(1口=1万円、という会社もある)

アラガキ

1.1万円と、4,098円とでは、全然ちがうやん。

なぜ、このようなことが起こるのか?

これには、運用期間が関係しています。

不動産の利回りは運用期間に左右される

不動産の利回りの計算式はこのようになります。

想定利回り(%) =
予定配当額 ÷ 出資額 ÷ 運用期間 ×100

この計算式を使って、先ほどのファンドの利回りを実際に計算しましょう。

すると、

4,098 ÷ 100,000 ÷ (4.5か月/12か月)× 100
=10.928
11

想定利回りが一致しました。

不動産投資をするときの利回りというのは、運用期間によって大きく左右される、っということを知っておかなければなりません。

運用期間によって、利回りが大きく変わる!

私のように、株式投資が中心だった人には、しっくりこないかもしれません。

だって、出資した金額に対して、配当がいくらもらえるのか?っという考え方しかなかったからです。

不動産投資 ▶ 高利回りファンドの特徴

不動産投資の利回りの計算に、運用期間が大きく左右されます。

そして、さきほどの計算式から、運用期間が短ければ短いほど、利回りが高くなることが、わかると思います。

運用期間が短ければ、利回りは上がる。

よって、高利回りのファンドほど、運用期間が1年未満かどうか?

必ずチェックするようにしましょう。

もし、運用期間が1年未満なら、1口当たりの分配金を確認したり、出資額に対する利回りを計算しなおすことをおすすめします。

一口あたりの、分配金を確認しよう!

こういった確認を忘れると、『あれ、思ってたんとちゃう…』なんてことが、起こりかねません。

あのファンドの利回りは…

他のファンドの利回りもみてみましょう。

例えばこちら。

想定利回り6.5と言われると、ちょっと高めで魅力的だけど、運用期間が9カ月です。

よって、投資金額に対する配当利回りが、ちがってきます。

1口(1万円)当たりの配当額をもとめる計算式は

予定配当額 =
想定利回り x 出資額 x 運用期間 ÷ 100

こうなり、10,000円を投資した時、9か月後には、

6.5 x 10,000 x 9/12 ÷ 100 = 488

488円の配当が見込めることになります。

つまり、運用期間を無視した場合、投資金額10,000円に対しての配当利回りは、4.88になりました。

『配当利回り6.5%と思ったら、4.88%でした。』なんてことにならないように、気を付けてください。

不動産投資の配当利回りは、なぜややこしいのか?

株式投資から始めた人にとって、運用期間を考慮された配当利回りは、受け入れがたいかもしれません。

不動産投資投資、とくに不動産投資型クラウドファンディングの場合、配当利回りについて、なぜややこしい表現になっているのか?

それには、流動性というものが関係しています。

株式投資の場合、平日の時間内であれば、いつだって売買ができます。

1週間だけ保有して売ってもいいし、1年間保有した後に売ってもいい。

結構、自由に売買できるわけです。

保有期間は人それぞれということですね。

だから、便宜上、配当利回り=1年間でもらえる配当額で計算するしかないんです。

株式投資の配当利回りというのは、お金の増える量を表している、と考えるとしっくりきます。

つぎに、不動産投資型クラウドファンディングの場合、運用期間が事前に決まっています。

例えば、運用期間6カ月で1口=10,000円を運用した時、配当金が1,000円だったとします。

配当利回りは、1,000 ÷ 10,000 = 10% になりそうですが、出資額と配当金が手元に戻ってくるのは半年後です。

つまり、半年間というスピードで、10%の資産が増えたわけです。

これを1年で考えると、20%のスピードで資産が増えるペースになります。

不動産投資型クラウドファンディングの配当利回りというには、お金の増えるスピードを表している、と考えるとわかりやすいと思います。

アラガキ

株式投資の配当利回りは、お金の増える量を、
不動産クラファンの場合は、お金の増えるスピードを表す。
っと、考えると違いがわかりやすいかな。

高利回りでおすすめの不動産投資型クラウドファンディング

ここまで読んで頂いた方というのは、たぶん利回りの高いファンドが好きだと思います。

そこで、運用期間にあまり気にしなくていい、高利回りなファンドを扱っているクラウドファンディングを紹介します。

それは、Victory Fund(ビクトリーファンド)です。

こちらで募集しているファンドは、運用期間が10~12か月のものが多いため、だいたい目標利回りどおりの配当を見込むことができます。

利回りも10%のものが多く、他社よりも高い水準です。

これだけ配当金がもらえたら、税引き後でも8%ぐらい残ってウハウハです。

ファンドの応募が少ないことと、ファンドの人気が高いので、先着に間に合わない。っといったデメリットがあります。

メリット
1│利回りが高い
2│東京の物件が多い

デメリット
①│ファンドの募集頻度が少ない
②│10万円からでちょっと高い

まとめ

不動産投資型クラウドファンディングをこれから始める人や、始めたいという人が陥りやすい、想定利回りについての誤解を紹介しました。

不動産投資でいう配当利回りは、運用期間を加味しなければなりません。

なぜなら、計算上、運用期間の短いファンドは、利回りが高くなってしまうからです。

よって、運用期間が1年未満のファンドは、出資額(投資資金)に対する配当額を計算しなおしたほうがいいです。

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